문서번호: PA-2026-0808-IM | 1급 대외비

북마리아제도 사이판 카노아 리조트
및 배후 20,500평 36홀
하이브리드 골프장 개발 플랜

민·관·학 산학 파트너십 겸 글로벌 앵커 에퀴티(STO) 선점 기회
55년 마스터리스 및 B2B 고정수요 기반 완벽한 리스크 헤지

핵심 사업 시놉시스 및 3대 코어 컨셉

[CONCEPT 01] 구조적 안정성

사이판 정부(DPL) 직계약 55년 마스터리스 보장. 미국 연방 예산 100억 원이 투입된 기완공 하드웨어 선확보로 시공 리스크를 원천 차단했습니다.

[CONCEPT 02] 상업적 수익성

오세아니아 유일 파크골프 독점 36홀. 4대 파이프라인(월 710명) 강제 프리매칭으로 개장 즉시 74.25%의 가동률을 달성합니다.

[CONCEPT 03] 독보적 투자 기회 (Anchor Equity)

수도권 원우 한정 초저가 앵커 에퀴티(1구좌 2,000만원) 선점 기회.
💸 현금 배당: 연 7~9% (세전 140~180만원)
🚀 시세 차익: STO 상장 시 구좌당 3,000만원 이상 가치 (최소 1,000만원 마진)

자산 세부 스펙 및 MD 구성

구분	상세 내용
카노아 호텔 224실 층별 배치	- 12F: 스카이라운지 (VIP 전용) - 11F: 로얄 스위트룸 (프리미엄 원우/동문 전용) - 6~10F: 디럭스 오션뷰 (대기업 연수단 및 VIP 배정) - 3~5F: 스탠다드 트윈 (파크골프 및 드론 연수단 등) - 1F: 로비, 인피니티 풀, 이슬라 레스토랑
파크골프 36홀 레이아웃	- A구역(5,500평): 초심자/가족 특화 9홀 - B구역(15,000평): 대회용 하이엔드 9홀, 시그니처 아일랜드 9홀, 챌린지 9홀

자금 집행 내역 및 기대효과

초기 투명한 자금 집행 내역 (총 20억 원)

                    리조트 외관 밸류애드 (CapEx): 15억 원

                    외벽 재도장 및 파사드(6억), 인피니티 풀(4억), 조경(5억)

                    초기 운영 예산 (OpEx): 5억 원

                    초기 6개월 인건비(3.5억), 인허가 갱신 등(1.5억)

* 2027년 1년간 렌트 프리(Rent-Free) 및 '선수취 후지급' 구조 적용

월간 확정 객실 야간(RN) 데이터 (총 4,990 RN / 74.25% 가동률)

대기업 연수단	최고위(AMP) 클럽	파크골프 대회	제대군인 드론 연수단
45명 × 4주 × 4박 = 720 RN	45명 × 4주 × 4박 = 720 RN	250명 × 1회 × 3박 = 750 RN	100명 × 28박 상주 = 2,800 RN

추정 손익 요약 및 배당 헤지

연간 추정 손익 계산서 요약 (보수적 산정)

계정과목	연간 추정치	산출 근거 (자유여행객 제외)
① 객실 및 부대 매출	137억 7,240만 원	B2B 선확보 파이프라인 최소 매출
(-) 리조트 고정 운영비	14억 4,000만 원	50명 인건비, 유틸리티, 관리비
(-) 마스터리스 임대료	4억 8,000만 원	연 4.8억 분기 후불 정산액 분할
(-) 변동원가 및 마케팅비	82억 6,340만 원	F&B 식자재, 소모품, 수수료 등
② 총 영업이익 (EBITDA)	35억 8,900만 원	영업 이익률 (Margin): 26.06%

분기별 후불제 계약 기반 현금흐름 헤지

'선수취 후지급' 구조: B2B 고정 투숙객 매출을 90일간 누적한 후 분기 말 임대료(1.2억)를 후지급하여 유동성 크런치를 차단합니다.
주주 배당 최우선 보장: 고정 가동률(74.25%)을 바탕으로, 지급될 연 7~9%의 분기별 현금 배당 재원이 리스크 없이 확보됩니다.

민·관·학 4자 매칭 마스터피스

🏛️ 북마리아나 정부

연방 예산 100억 기투자
55년 장기 마스터리스 보장

🏢 대기업/국책기관

4대 파이프라인 월 710명
고정 객실 가동률 프리매칭

💼 주식회사 P&A

15억 리조트 밸류애드 시공
36홀 마스터플랜 및 AM

🎓 수도권 명문대학

강력한 인적 네트워크 기반
글로벌 테크니컬 자문 인프라

STO 디지털 상장 출구 전략 (Exit)

1단계 (현물 자산 확보): 55년 마스터리스 계약 및 36홀 독점 영위권 특수목적법인(SPC) 기초자산 설정
2단계 (트랙레코드 축적): B2B 고정 가동률 기반 연 7~9% 현금 배당(Cash Dividend) 실현
3단계 (STO 디지털 상장): 개장 1년 이내 토큰증권 공식 상장, 모바일 실시간 매도를 통한 완벽한 투자 회수 및 자본 이득 극대화

프로젝트 추진 마일스톤

일정	추진 상세 내용
Phase 1 (2026. 08 ~ 09)	글로벌 앵커 파트너십 구축: 명문 대학(원)과 산학 MOU 체결 현장 실사 준비: 교수진, AMP 원우회 3박 4일 현지 시찰
Phase 2 (2026. 10 ~ 11)	자금 조달 및 밸류애드: 앵커 에퀴티(1구좌 2,000만원) 모집 완료 외관 및 조경 시공 개시: 인피니티 풀 및 36홀 파크골프 코스
Phase 3 & 4 (2026. 12 ~ 2027)	운영 고도화: 12월 그랜드 오픈 및 B2B 연수단 파이프라인 개시 STO 상장: 운영 수익 증명 후 디지털 자산화(STO) 상장

이해관계자별 참여 혜택

참여 주체	주요 혜택 및 역할
대학 및 교수진	- 글로벌 부동산·비즈니스 연구센터 영구 영위권 (최고층 무상 임대) - 산학 합동 포럼 개최를 통한 정량적 학술 KPI 도출
최고경영자(AMP)	- 에퀴티(2,000만원) 선점 및 STO 상장 시 자본 이득 확보 - 36홀 프리미엄 파크골프 평생 그린피 면제 및 10박 무상 이용권
대학교 총동문회	- 동문 공동 소유의 자산 거점 확보 및 정기 행사 브랜딩 - 연 7~9% 후불 배당을 통한 동문 장학재단 파이프라인 구축

제안서 부록 안내 (Appendix)

부록 A. 사이판 복합 리조트 현장 실사 연수 3박 4일 세부 일정표(안)
부록 B. 글로벌 산학협력(MOU) 표준 계약서 서식
부록 C. 글로벌 앵커 에퀴티(STO) 지분 청약 및 투자확약서(LOC) 양식

전략적 동행 제안 (Closing)

대학(원)과 총동문회에는 영속적인 재정 자립 파이프라인과 글로벌 학술 인프라를 제공할 것입니다.

철저하게 설계된 리스크 프리(Risk-Free) 판 위에서 주식회사 P&A와 함께 글로벌 영토 확장을 주도할 귀 기관의 결단과 강력한 동행을 정중히 제안합니다.

시행 및 총괄 주관사: 주식회사 P&A (P&A Co., Ltd.)

북마리아제도 정부 대관 전담, 55년 마스터리스 체결, 리조트 밸류애드 총괄 및 STO 유동화 주관